इंदौर के 70 हजार एकड़ के रीसिविंग झोन में अब मिलेगा TDR सर्टिफिकेट का लाभ

दावे-आपत्तियों के बाद नगर तथा ग्राम निवेश ने जारी किया नोटिफिकेशन, 24 मीटर से अधिक चौड़ी सडक़ों पर मिलेगा अतिरिक्त एफएआर का लाभ, मगर शासन ने 18 फीसदी जीएसटी भी ठोक दिया

इंदौर। संचालनालय नगर (Directorate Town) तथा ग्राम निवेश (Village Investment) ने अंतत: टीडीआर सर्टिफिकेट (TDR certificate) के लिए इंदौर निगम (Indore Corporation) के सम्पूर्ण क्षेत्र को रिसीविंग एरिया (receiving zone) घोषित करते हुए गजट नोटिफिकेशन (Gazette Notification) जारी कर दिया है। इसमें कुल 281 वर्ग किलोमीटर का एरिया शामिल रहेगा, जो कि लगभग 70 हजार एकड़ होता है। दावे-आपत्तियों की प्रक्रिया के बाद इस टीडीआर पॉलिसी को अंतिम रूप दिया गया है। इंदौर के साथ-साथ जबलपुर, उज्जैन और ग्वालियर के लिए भी टीडीआर पॉलिसी तय कर दी है। इंदौर में भी 24 मीटर या उससे अधिक चौड़ी सडक़ों पर टीडीआर सर्टिफिकेट के जरिए अतिरिक्त एफएआर का लाभ लिया जा सकेगा। मगर शासन ने इसमें भी कमाई का रास्ता ढूंढ लिया और टीडीआर सर्टिफिकेट खरीदने पर 18 फीसदी जीएसटी की वसूली ठोंक दी। हालांकि टीडीआर पॉलिसी के साथ मास्टर प्लान सहित भूमि विकास नियम के कई प्रावधानों में भी अभी संशोधन करना शेष हैं।

टीडीआर के साथ-साथ मेट्रो प्रोजेक्ट के लिए टीओडी पॉलिसी भी लाई जा रही है, ताकि इंदौर और भोपाल मेट्रो प्रोजेक्ट मेंहोने वाले खर्च की कुछ प्रतिपूर्ति टीओडी के जरिए की जा सके। इसमें मेट्रो लाइन के दोनों तरफ टीओडी का लाभ निजी जमीन मालिकों को भी दिया जाना है, जिससे मुआवजे के बदले उन्हें इसका लाभ मिल सके और आवासीय-व्यवसायिक हाईराइज बिल्डिंगों के साथ अन्य गतिविधियां संचालित हो सके। वहीं लम्बे समय से टीडीआर पॉलिसी पर भी अमल रूका हुआ था। दरअसल, इंदौर में ही बीआरटीएस कॉरिडोर से लेकर मध्य क्षेत्र में नगर निगम ने सडक़ चौड़ीकरण के चलते सैंकड़ों मकानों-दुकानों को तोड़ा और बदले में धेलेभर का मुआवजा नहीं दिया। सिर्फ टीडीआर सर्टिफिकेट पकड़ा दिए जो इतने सालों से कागज के टुकड़े थे, क्योंकि पॉलिसी लागू न होने के चलते ये सर्टिफिकेट किसी काम नहीं आ रहे थे। दरअसल रिसीविंग एरिया यानी वे क्षेत्र जहां पर ये सििर्टिफकेट अतिरिक्त एफएआर के रूप में इस्तेमाल में ला सकते हैं उनका निर्धारण नहीं हो सका था। मगर कुछ समय पूर्व शासन ने रिसीविंग एरिया तय करने की प्रक्रिया शुरू करवाई और नगर तथा ग्राम निवेश ने इंदौर नगर निगम में शामिल सभी 85 वार्डों, जिसमें 29 गांव भी शामिल हैं का सम्पूर्ण क्षेत्र, जो कि 281 वर्ग किलोमीटर का होता है उसे रिसीविंग एरिया घोषित करते हुए दावे-आपत्तियां आमंत्रित की। इसकी प्रक्रिया पूरी करने के बाद संचालक नगर तथा ग्राम निवेश श्रीकांत बनोठ ने पिछले दिनों गजट नोटिफिकेशन भी जारी करवा दिया, जिसमें इंदौर के मास्टर प्लान 2021 में 24 मीटर या उससे अधिक निर्धारित सडक़ों पर टीडीआर सर्टिफिकेट का लाभ मिलेगा और मार्ग से प्रभावित सम्पूर्ण रकबे में इसका इस्तेमाल किया जा सकेगा। हालांकि शासन ने इंदौर सहित जिन चार शहरों के लिए टीडीआर पॉलिसी लागू कर दी है उसमें 18 फीसदी जीएसटी ठोंक दिया, जिसका रियल इस्टेट कारोबारी विरोध कर रहे हैं, क्योंकि टीडीआर सर्टिफिकेट का इस्तेमाल बिल्डर और कालोनाइजर ही अधिक करेंगे। चूंकि जमीन पर कोई टैक्स नहीं लगता है फिर भी टीडीआर में 18 फीसदी जीएसटी आरोपित कर दिया है। हालांकि यह व्यवसायिक इमारत पर लगेगा और आवासीय इमारत में अगर अफोर्डेबल प्रोजेक्ट हुआ तो 1 फीसदी और सामान्य प्रोजेक्ट में 5 फीसदी जीएसटी चुकाना पड़ेगा। टीडीआर नियम के मुताबिक जमीन मालिक उपलब्ध एफएआर में से न्यूनतम 50 यूनिट बेच सकेगा और फिर जितना एफएआर बचेगा उस पर 18 फीसदी जीएसटी खरीददार को देना पड़ेगा। इसके साथ ही अभी एक और बड़ी परेशानी यह भी है कि शासन ने टीडीआर के लिए रिसीविंग एरिया तो लागू करवा दिया मगर उस पर व्यवहारिक अमल के लिए मास्टर प्लान और भूमि विकास नियम में जो संशोधन करना है वे अभी तक नहीं किए, जिसमें एमओएस, ग्राउंड कवरेज, पार्किंग नियमों के साथ अन्य कुछ प्रमुख संशोधन शामिल हैं।